就在一年前，北京新開盤的部分項(xiàng)目還曾一度出現(xiàn)過(guò)徹夜排隊(duì)搶購(gòu)的“壯觀場(chǎng)景”，開發(fā)商還在與銀行過(guò)著“你好我好大家好”的日子，而政府也在為房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱頭疼。時(shí)隔數(shù)月，房?jī)r(jià)即將崩盤的消息便甚囂塵上：銀行信貸的從緊、開發(fā)商資金困難、購(gòu)房者的觀望到底、政府越來(lái)越完善的金融風(fēng)險(xiǎn)防范、房?jī)r(jià)回落、交易量萎縮……在樓市博弈中，政府、開發(fā)商、銀行、購(gòu)房者，到底誰(shuí)扛不住了？

　　銀行

　　提問　真的是錢袋收緊，門檻加高嗎？

　　真心話　其實(shí)他好我也好！

　　微妙，恐怕是一直以來(lái)形容銀行與政府、開發(fā)商、購(gòu)房者之間關(guān)系最好的詞。

　　一方面，政府的信貸緊縮及放寬政策直接影響銀行的整體運(yùn)作；另一方面，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在銀行整體業(yè)務(wù)中所占比例及其帶給銀行高額的利息差，也讓銀行一度將開發(fā)商和購(gòu)房者奉為上賓。央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款總額占比超過(guò)30%。

　　因而長(zhǎng)期以來(lái)，銀行都在與政府、開發(fā)商、購(gòu)房者之間努力保持著一種平衡�？呻S著房?jī)r(jià)松動(dòng)、官方政策調(diào)整、開發(fā)商集體跳水等，這種平衡被打破了。

　　從去年下半年開始，與過(guò)去“只要手中有地,貸款找上門”的情況大相徑庭的是，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款審核開始從緊，貸款門檻越來(lái)越高。業(yè)內(nèi)人士透露，部分銀行針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸標(biāo)準(zhǔn)已從一季度的三個(gè)“三”標(biāo)準(zhǔn)提升至三個(gè)“五”標(biāo)準(zhǔn)。所謂三個(gè)“三”，即“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到3000萬(wàn)、開發(fā)面積3萬(wàn)平方米以上、貸款需求至少3000萬(wàn)”，至二季度這一標(biāo)準(zhǔn)即提升至“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達(dá)到5000萬(wàn)、開發(fā)面積5萬(wàn)平方米以上、貸款需求至少5000萬(wàn)”。此舉是為了限制更多的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款。

　　對(duì)開發(fā)商從緊的同時(shí)，銀行也沒對(duì)購(gòu)房者開綠燈。“二套房貸從緊”便是很好的例證。此前，曾有消息稱深圳四大銀行二套房貸政策再次松動(dòng)。針對(duì)第二套房的確定標(biāo)準(zhǔn)采取“共同貸款”等變通措施，將第二套房算做第一套房申請(qǐng)貸款，從而獲得優(yōu)惠利率和較低的首付比例。在對(duì)北京市各大商業(yè)銀行的調(diào)查中，記者尚未發(fā)現(xiàn)二套房貸政策有松動(dòng)現(xiàn)象。

　　“銀行在為難開發(fā)商、購(gòu)房者的同時(shí)，自己的日子并不好過(guò)�！比A夏銀行北京分行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，由于個(gè)貸的穩(wěn)定性非常高，一直以來(lái)都被視做銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，如果沒有信貸緊縮政策，即使房?jī)r(jià)大跌，有居住需求且收入正常的購(gòu)房者也不會(huì)因此斷供房貸；真正的擔(dān)心是來(lái)自對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會(huì)出問題。如果因資金鏈緊張?jiān)斐煞孔游唇ǔ尚纬蔂�尾樓，銀行的損失就相對(duì)大多了�！� 這位信貸經(jīng)理告訴記者，即使開發(fā)商貸款收不回來(lái)形成不良貸款，銀行也會(huì)通過(guò)拍賣處置開發(fā)商所抵押的項(xiàng)目樓盤來(lái)保全資產(chǎn)。

　　沒有了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。根據(jù)央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額約18%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%，“毫無(wú)疑問，這一比例今年還要上漲”。一旦商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占總貸款余額的比例超過(guò)25%，銀行就要“挨餓”。

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