真心話　有人歡喜有人憂！

　　中小開(kāi)發(fā)商 “日子好難過(guò)”

　　“中小開(kāi)發(fā)商目前的日子好難過(guò)�！痹诰痛藛�(wèn)題采訪業(yè)內(nèi)專(zhuān)家時(shí)記者獲得最為一致的答復(fù)。隨著年初萬(wàn)科大張旗鼓的“降價(jià)潮”，京城樓市的觀望逐漸形成，為了刺激市場(chǎng)， “打折促銷(xiāo)”首先成為了中小開(kāi)發(fā)商的救命稻草。先有部分新開(kāi)樓盤(pán)試水般的9.5折，后有燕郊樓盤(pán)夏威夷北岸史無(wú)前例的7.5折，然而，這一切并沒(méi)有觸動(dòng)市場(chǎng)。

　　近一階段，由于大盤(pán)的連續(xù)下挫，部分投資者或準(zhǔn)購(gòu)房人的資金被套牢，使得部分購(gòu)房需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而即使選擇在此時(shí)購(gòu)房，原本有全款買(mǎi)房的購(gòu)房者也紛紛申請(qǐng)銀行貸款。記者從北京部分從事房屋貸款擔(dān)保的機(jī)構(gòu)了解到，由于資金被股市套牢，今年二季度選擇貸款購(gòu)房的上漲了近20%。專(zhuān)家表示，股市下挫導(dǎo)致資金套牢最終影響購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃或付款進(jìn)度的，約占整個(gè)購(gòu)房比例的25%。

　　這使得原本堅(jiān)持北京房?jī)r(jià)仍舊堅(jiān)挺、能順利度過(guò)低迷期的開(kāi)發(fā)商，在僵持了近半年后不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)：商品房成交量的大幅下滑，成交價(jià)上漲勢(shì)頭被遏制。一時(shí)間習(xí)慣于快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的中小開(kāi)發(fā)商們?cè)庥隽饲八�未有的資金回籠過(guò)慢。

　　而正當(dāng)部分中小開(kāi)發(fā)商由于資金回籠過(guò)慢轉(zhuǎn)而想在銀行尋求貸款時(shí)，央行從今年伊始開(kāi)始實(shí)行的資金緊縮政策，無(wú)疑給這些開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)狀雪上加霜。上周，央行一次性提高存款準(zhǔn)備金率100個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到了17.5%。

　　此時(shí)，命懸一線的中小開(kāi)發(fā)商走上了借高利貸的險(xiǎn)途。寧波大紅鷹集團(tuán)以18%的年利率向小開(kāi)發(fā)商放貸，這相當(dāng)于銀行貸款利率的2.4倍。暗處是越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商以更高的利率向私人進(jìn)行拆借，年利率甚至高達(dá)35%。

　　除了借貸，為了生存，一些中小開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了自己手中閑置的土地。一位項(xiàng)目經(jīng)理向記者透露，“公司確實(shí)缺錢(qián)”。由于對(duì)未來(lái)前景的不看好，這位項(xiàng)目經(jīng)理的公司在已經(jīng)出讓了一塊土地后，正意欲出讓另外一塊土地。曾幾何時(shí)，開(kāi)發(fā)商“左手圈錢(qián)，右手圈地”的局面已經(jīng)終結(jié)，中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)顯示的信息也證實(shí)了這一點(diǎn)，從6月1日至今，轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，在轉(zhuǎn)讓地塊中，也不乏地理位置優(yōu)越的住宅用地，這位項(xiàng)目經(jīng)理透露，這一部分地塊多為中小開(kāi)發(fā)商此前“勒緊褲腰帶”高價(jià)競(jìng)拍所得。

　　品牌房企“不缺錢(qián)”？

　　與中小開(kāi)發(fā)商舉步維艱相比，品牌房企的日子似乎相對(duì)好過(guò)些。

　　作為“降價(jià)潮”的始作俑者，萬(wàn)科在其項(xiàng)目全面實(shí)行降價(jià)后，副總裁肖莉在接受記者采訪時(shí)卻表示“萬(wàn)科不缺錢(qián)”。無(wú)獨(dú)有偶，品牌開(kāi)發(fā)商凱德置地剛剛為自己在北京的新項(xiàng)目打出了8折的超低折扣后，其大中華區(qū)銷(xiāo)售總監(jiān)毛大慶僅僅將其歸結(jié)為“正常促銷(xiāo)”。

　　為了應(yīng)對(duì)頻頻出臺(tái)的緊縮銀根的政策，品牌房企紛紛走上了上市道路。日前，河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)香港上市程序，廈門(mén)的寶龍集團(tuán)也傳出上市消息。然而，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路并非一帆風(fēng)順。恒大地產(chǎn)首次公開(kāi)上市(IPO)擱置事件被喻為“2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件”，3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部審核三處負(fù)責(zé)人習(xí)龍生明確表示：“中國(guó)證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)�！�

　　恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市希望渺茫，但在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動(dòng)下，不少房企仍在尋找“柳暗花明”的機(jī)會(huì)，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，緊隨恒大腳步，試圖在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)200億美元。

　　另外一些上市房企也在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者股權(quán)，粵宏遠(yuǎn)此前發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與北京萬(wàn)信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬(wàn)元的價(jià)格受讓其持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%的股權(quán)。香港上市公司瑞安房地產(chǎn)也正計(jì)劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項(xiàng)目及大連天地軟件園項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓部分引進(jìn)策略投資者。瑞安董事總經(jīng)理(商業(yè))李子尚出席在香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)透露，大連天地軟件園項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)引入來(lái)自印度的投資者。這已不是瑞安第一次以股權(quán)換現(xiàn)金。2008年4月發(fā)布的公司2007年年報(bào)顯示，去年公司凈利潤(rùn)大增1.15倍至24.62億元，其中有8.45億元的收益是來(lái)自去年公司出售武漢天地項(xiàng)目25%股權(quán)及上海太平橋項(xiàng)目116地段的49%股權(quán)，僅這筆收益，就占公司凈利潤(rùn)的34%以上。

　　然而，在部分地產(chǎn)商紛紛謀求上市時(shí)，內(nèi)地上市公司的表現(xiàn)卻不盡如人意。近期，A股市場(chǎng)創(chuàng)下本輪調(diào)整以來(lái)的新低，兩市地產(chǎn)股亦緊跟大盤(pán)連續(xù)下挫，部分地產(chǎn)股的跌幅甚至達(dá)到了20%。截至昨日，萬(wàn)科收盤(pán)9.01元，跌幅50%；保利地產(chǎn)收盤(pán)12.62元，跌幅30%；金融街收盤(pán)7.65元，跌幅25%；招商地產(chǎn)在最高時(shí)達(dá)到102元，如今只剩14.88元。與其他“難兄難弟”相比，地產(chǎn)股毫無(wú)疑問(wèn)屬于重災(zāi)區(qū)。

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