趙杰：

　　房地產(chǎn)的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個長周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣出去，這中間一般有兩三年的時間，在這個時間中，如果是一個礦泉水這種普通商品，供給需求隨時可以平移，而如果大家做多房地產(chǎn)市場，這個時候初始價格和最終成交價格自然差異會很大，在這個時候做一個比值，證明它是很小的，統(tǒng)計(jì)上是可以做得到的，但是這種統(tǒng)計(jì)多大意義上能說明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產(chǎn)價格上漲的價格有多大的關(guān)系，沒有什么必然的聯(lián)系。

　　主持人：

　　我們現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場，不合理的現(xiàn)象很多，面對這些不合理的現(xiàn)象，政府主管部門說罪不在己，這個時候房地產(chǎn)商也跳出來說自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節(jié)目稍候繼續(xù)。

　　主持人：

　　到底是誰抬高了房價？就在國土資源部推出的地價在房價總額中占到的比例的調(diào)查結(jié)果之后不久，房地產(chǎn)商也發(fā)出了自己響亮的聲音，我們來聽一下。

　　(播放短片)

　　解說：

　　自國土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價占房價23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁，理由是開發(fā)商在購買土地時，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著各種各樣的稅費(fèi)。

　　顯而易見，在計(jì)算地價房價比時，國土部門與開發(fā)商是各算各的賬，國土部門公布的數(shù)據(jù)實(shí)際是土地出讓金占房價的比例，然而在開發(fā)商看來，與土地有關(guān)的稅費(fèi)都應(yīng)該計(jì)算到土地價格中。那么，開發(fā)商的賬本是怎么計(jì)算的呢？目前，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分，土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　這是國內(nèi)一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個樓盤處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，2007年底開始動工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，眼下銷售均價每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價的40%，樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：

　　人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)多了，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊。

　　解說：

　　在這些名目繁多的項(xiàng)目中，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如，前期規(guī)劃國土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來共有30多項(xiàng)，涉及20多個部門，費(fèi)用總計(jì)448元。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷售價的20%。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中像道路開口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒有計(jì)算在內(nèi)。

　　無獨(dú)有偶，在國土部發(fā)表23%的數(shù)據(jù)后，濟(jì)南一開發(fā)商也自曝成本，最后算下來，毛利潤率為22.2%。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在博客中更是明確說道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房價中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

　　看來，關(guān)于房價地價比的爭論還要再持續(xù)一陣，我們也期待著房價的成本在爭論中能越辯越明。

　　主持人：

　　通過剛才那個短片我們也聽到了一種說法，就是這位房地產(chǎn)開發(fā)商說，地價再加上各種各樣的稅費(fèi)，就擠占了他的利潤空間，也就把他的利潤變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢，您怎么看這種說法？

　　趙杰：

　　我覺得應(yīng)該是這么一層關(guān)系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過這個短片看起來不合理的一些費(fèi)用、重復(fù)的費(fèi)用，除了政府的法治、收費(fèi)行為沒有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識導(dǎo)致的。就是房地產(chǎn)市場是不斷擴(kuò)張需求的市場，它這里面的利潤太大了。在這里面，政府適當(dāng)?shù)厥找恍�，或者收了一些費(fèi)用，他很容易就把它轉(zhuǎn)移出去，轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。所以從絕對值的比重來看，政府的費(fèi)用、亂收費(fèi)也好，什么其他的費(fèi)用也好，好像不是很高，但是這是一個不斷膨脹的市場，就是房價不斷走高的，那么類似于政府不合理的費(fèi)用或者灰色的費(fèi)用，都消化在里面，從這個意思上來講，不合理的費(fèi)用推高房價是有一定道理的。

　　但是不合理的費(fèi)用不合理到什么程度，它和瘋長的房價兩個在賽跑，一個是不合理費(fèi)用的增長速度，一個是房價的增長速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說是政府的不合理收費(fèi)推高了房價。如果是需求的因素增長得更快，大家對投資品，都想去買房子，增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府不合理費(fèi)用增加的速度，自然就不能說是政府收費(fèi)過多導(dǎo)致的。但是政府確實(shí)對房地產(chǎn)收費(fèi)有一些不合理的東西，通過工商聯(lián)的公布，應(yīng)該得以改進(jìn)。所以我覺得什么東西影響什么，它是一個相關(guān)分析，增長速度、增長比值之間應(yīng)該有一個比較，你才能說是什么東西推漲了什么東西。

　　主持人：

　　您剛才用了一個詞，叫“政府不合理的收費(fèi)”，不合理的收費(fèi)是相對于合理的收費(fèi)來說的。但是所謂的合理收費(fèi)是不是就是經(jīng)得住考驗(yàn)。剛才的那個個例，當(dāng)然個例并不能代表所有的現(xiàn)象，它說它的稅費(fèi)已經(jīng)占到20%，20%如果和其他的國家的2%稅費(fèi)相比，的確太高了。

　　趙杰：

　　但是跟我們在房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)和國家稅收關(guān)系、稅種的設(shè)置上都有關(guān)系。我們國家現(xiàn)在來自于土地的收入主要是兩大塊，一個是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門，有的是正規(guī)收費(fèi)，有的是巧立名目的收費(fèi)，它反正是從房地產(chǎn)企業(yè)或者老百姓手里收來的。這兩塊收入和國外比較，它有物業(yè)稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費(fèi)用完全降下來，政府龐大的規(guī)模，它依賴于土地財(cái)政的政府財(cái)政收入狀況就會發(fā)生改變。所以來自于土地收費(fèi)的絕對數(shù)額和相對數(shù)額都跟我們財(cái)政收支結(jié)構(gòu)有關(guān)，這個合理不合理是我們政府收入模式科學(xué)不科學(xué)的話題，跟這個東西有關(guān)系，但不能簡單地這樣說，因?yàn)槲覀冋�府還要承擔(dān)巨大的公共支出的費(fèi)用。我們現(xiàn)在這個政府的很多時候市場是來自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關(guān)，同時又對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展有推動的稅種結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)，現(xiàn)在正在討論之中。

　　主持人：

　　我們綜合來看，開發(fā)商的聲音是因?yàn)槎愘M(fèi)多了，土地的成本高了，所以我的利潤空間就被擠壓了，您覺得他們的想法有沒有道理？

　　趙杰：

　　顯然不對，你沒有把自己當(dāng)企業(yè)，企業(yè)是有賠有賺的，買面粉的高了，租房子的價格高了，賣的燒餅就得漲價嗎？這沒有道理，買面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時候，你才能賣得出去。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費(fèi)，這是有道理的，我們也要關(guān)注到這種聲音，呼喚政府對這些方面的收費(fèi)更加合理、更加科學(xué)，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整更加科學(xué)。但是我們也要關(guān)注，房地產(chǎn)市場房價高，我覺得跟我們的需求是有關(guān)系的，在整個中國的投資性需求和投機(jī)性需求，或者我們做多房地產(chǎn)市場的需求，這是拉高房價的主要因素。如果我們大量的擴(kuò)大內(nèi)需的錢都用來結(jié)構(gòu)調(diào)整，都用來技術(shù)改造，控制它流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，那它的需求因素不會這么高漲，房地產(chǎn)自訴苦衷的結(jié)果是什么呢？自然是房地產(chǎn)商降低自己的利潤，它不可能實(shí)現(xiàn)你前面兩個高了，我后面賣房子價格就高了，也不是這樣。

　　主持人：

　　我們來綜合看一下這兩組數(shù)據(jù)，一個是工商聯(lián)提供的數(shù)據(jù)，一個是國土資源部提供的數(shù)據(jù)，剛才通過蔡教授的分析，他們似乎都在用數(shù)字為自己開脫。但事實(shí)上面對這么多房地產(chǎn)市場的不合理現(xiàn)象，恐怕有關(guān)部門在這個時候不應(yīng)該為自己開脫，而是更多的大家在一起想辦法。

　　趙杰：

　　我想應(yīng)該把政府和房地產(chǎn)事業(yè)有關(guān)系的各個部門的行政收費(fèi)進(jìn)行一下清理，這些清理既是指事實(shí)上的發(fā)生額，又是指邏輯上不合理重復(fù)東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅和費(fèi)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，它是心甘情愿的，它認(rèn)為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當(dāng)成企業(yè)。