城中村改成“村中城”？

　　三元里“村長”李國強認為，改造后密集的住宅，會讓改造本身失去意義

　　對于冼村的改造，“村民”盧國明的解讀是，就是把全村的樓房挨個摞高，剩下的地賣給開發(fā)商。

　　11月15日，三元里實業(yè)公司總經(jīng)理、“村長”李國強說，三元里村不會走獵德模式。賣地給開發(fā)商只有提高容積率，改造后的獵德村，容積率最高已達到10。

　　據(jù)李國強介紹，目前這些擁擠的城中村，三元里的容積率是3.7，冼村不超過4。

　　這些都已超過廣州市的規(guī)定，根據(jù)廣州市今年初發(fā)布的規(guī)定，最高容積率應(yīng)不超3.2。

　　而在冼村改造初步方案中，地塊毛容積率最低約為7.1，并提到，即便如此，已沒有空間對村民可能提的高補償做出調(diào)整。

　　11月12日，冼村街道辦主任張穎說，目前定的容積率還不是最終的。但可以確定的是，改造后容積率不會是3點多那么低。

　　容積率問題也困擾著楊箕村。

　　11月10日，楊箕村書記張建好說，楊箕村也準(zhǔn)備借鑒獵德模式“賣地籌錢”，但楊箕村土地很少，總共才有11萬多平方米。

　　“核心還是容積率問題�！睆埥ê谜f，之前的改造方案將容積率定為6，目前照此計算，要“拆一補一”很難。但容積率再提高的話，“以后更慘”，會成“村中城”。

　　李國強說，區(qū)政府之前給改造后的三元里定的容積率大約為6.7，村里提出不超過5，現(xiàn)在定的是4.8。

　　“密集的住宅，改造就失去意義�！彼�認為，高容積率只會是“長高了的城中村”。

　　去年12月12日，廣州市建委負責(zé)人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一個，改造一個，避免“換湯不換藥”的“村中城”；不能為了多蓋房子，索取過高容積率，變成新一代的“石屎森林”。

　　不過，城中村改造中，在容積率方面的政策出現(xiàn)松動�！稄V州市城中村改造規(guī)劃指引》(試行)中提出，基于經(jīng)濟平衡來確定改造區(qū)域的容積率。按該文件中的換算方式，容積率隨著改造成本及拍賣價格而浮動，拆遷補償越高容積率就越高。

　　李國強說，長期以來，廣州城中村改造一直拒絕引入開發(fā)商，很大原因是擔(dān)心加大市中心居住密度。

　　不過，今年6月，廣州向開發(fā)商伸出了“橄欖枝”，表示“歡迎有實力、有信譽的開發(fā)商積極參與廣州城中村改造”。

　　李國強認為，“原則”打破了，但在城市密度方面，還沒有更好的解決辦法。

　　“像獵德這樣就地安置，勢必會大幅提高土地容積率。”廣州城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院總規(guī)劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰認為，獵德模式表面看政府很輕松，但下一屆政府需要為高容積率進行大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支出大筆財政；這樣一來，“村民得益了，全市人民卻受損�？梢哉f獵德模式不宜推廣”。

　　11月23日，記者就容積率等問題向廣州市規(guī)劃局提出采訪請求，未得回應(yīng)。

　　對開發(fā)商的顧慮

　　業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心區(qū)域房價會被抬高，城中村負責(zé)人則擔(dān)心開發(fā)商會帶來爛尾樓

　　冼村村民盧國明最近常在冼村大廈看到陌生面孔。他打聽到，這些人是保利集團來參與城中村改造的。

　　11月23日，冼村街道辦主任張穎否認地產(chǎn)商已介入：“還沒到那一步”。不過冼村舊村改造近三個月的會議記錄顯示，會議有兩方代表，其中一方是保利集團。

　　11月8日，冼村副書記盧佑醒說，目前冼村改造還在測量及制定方案階段，方案最終由市政府決定。

　　一名不愿具名的開發(fā)商說，目前的城中村改造，都是政府為地產(chǎn)商量身定制項目。往往是，開發(fā)商先與村經(jīng)濟體基本談妥了，再走一個公開的形式。

　　今年10月20日，保利地產(chǎn)作為唯一競價人，以底價拿下琶洲村的4個地塊。

　　據(jù)媒體報道，招標(biāo)前廣州市國土局給開發(fā)商開具了五大條件，而具備這些條件的僅有保利等三家，但另兩家精力已分散在其他城中村改造項目。

　　對于開發(fā)商先期介入后再拍地，白云區(qū)三元里“村長”李國強認為可以理解。他說城中村改造事情很多，開發(fā)商要參與項目，必須提前了解“盤子有多大，水有多深。”

　　廣州的城中村改造，多是一個村作為一個項目整體進行，每個項目拿到土地市場都是“巨無霸”。有業(yè)內(nèi)人士指出，由一家開發(fā)商改造一個城中村，大量開發(fā)用地被一家壟斷，容易抬高區(qū)域樓價。

　　也有意見認為，這或可調(diào)控樓價，例如琶洲村如不是保利底價拿下，地價和樓價就會更高。

　　城中村的負責(zé)人們對開發(fā)商也存有擔(dān)憂。

　　11月10日，楊箕村書記張建好說，楊箕村從去年提出改造意向后，先是富力集團與他們對接，今年又變?yōu)楸＠�集團。而張建好說，他們對開發(fā)商還不信任，“我們最害怕的是爛尾樓”。她認為最好的辦法是由政府主導(dǎo)征地開發(fā)。

　　白云區(qū)三元里村“村長”李國強說，三元里不打算賣地，而希望自主開發(fā)�！芭c其讓我們賣地，不如讓我們賣樓�！�

　　2007年1月27日，廣州市規(guī)劃局前任局長潘安曾說，引入開發(fā)商還存在法律障礙。因為城中村改造的主體是村民，原則上應(yīng)是村民說了算，政府主要是組織、引導(dǎo)作用。

　　11月9日，天河區(qū)政府有關(guān)負責(zé)人稱，對于城中村改造引入開發(fā)商的問題，目前尚不成熟，不方便回應(yīng)。