中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部有關(guān)人士日前表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼上市實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開發(fā)用地等目的的IPO計(jì)劃，將不予核準(zhǔn)。

　　這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)商“圈錢拿地、再圈錢”模式宣告終結(jié)。開發(fā)商將不得不關(guān)注資金回籠這個(gè)無(wú)比現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，從而加快開發(fā)、銷售速度，而地價(jià)、房?jī)r(jià)可能因此回復(fù)理性。

　　從源頭上打擊囤地

　　昨日，上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“以往開發(fā)商上市融資后，很大一部分資金是用來(lái)圈地的。而圈地后的上市公司，會(huì)備受投資者追捧，股價(jià)亦會(huì)隨之攀升。再融資后，大部分開發(fā)商又將資金投入到土地市場(chǎng)，從而推高了地價(jià)。”

　　鄒毅稱，以前房地產(chǎn)公司土地的儲(chǔ)備量，是投資者衡量公司的重要比標(biāo)準(zhǔn)之一，從而導(dǎo)致更多的上市公司“瘋狂”地去圈地，因此創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)“地王”。而在高額融資的背后是高價(jià)拿地，其結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。

　　仲盛集團(tuán)銷售中心總經(jīng)理邵連祥昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停，將從源頭上“砍斷”開發(fā)商圈錢、囤地鏈。該政策實(shí)行后，開發(fā)商將被迫加快開發(fā)進(jìn)度，惟有通過(guò)銷售獲得的資金來(lái)買地。鄒毅同時(shí)指出，此次IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停，也是屬于政策調(diào)控的一部分，與信貸緊縮政策相一致，將進(jìn)一步控制開發(fā)商拿地。

　　土地市場(chǎng)或趨于平淡

　　邵連祥認(rèn)為，受叫停IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地政策影響，上半年的土地市場(chǎng)可能會(huì)比較平靜，土地受開發(fā)商熱捧的現(xiàn)象或趨于平淡，政府推地的力度可能也不會(huì)很大。

　　事實(shí)上，去年年底開始，上海一級(jí)土地招拍掛市場(chǎng)就顯得比較冷清，去年上海市房屋土地資源管理局13號(hào)土地出讓公告的最終報(bào)名競(jìng)拍情況相當(dāng)冷清，報(bào)名競(jìng)拍地塊的開發(fā)商數(shù)量相對(duì)較少，甚至出現(xiàn)了土地流拍。而土地流拍現(xiàn)象在北京似乎更為明顯，據(jù)媒體報(bào)道，來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的成交結(jié)果顯示，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交數(shù)量分別是32宗、21宗。之前，在各地也頻頻出現(xiàn)土地流拍事件，地產(chǎn)公司對(duì)土地的熱情正在進(jìn)入一個(gè)不同于以往的新時(shí)期。

　　鄒毅表示，去年的行情是“拿到地就能圈到錢”，開發(fā)商非理性拿地的現(xiàn)象比較突出。但隨著信貸緊縮，相當(dāng)一部分開發(fā)商手頭趨緊，企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開始真正顯露。今后，行業(yè)分化將加劇。

　　地價(jià)或?qū)⒒貜?fù)理性

　　去年，不少房地產(chǎn)上市企業(yè)從股市募集到大量資金，然后又到土地市場(chǎng)圈地，圈地后再融資，再圈地……就是這樣一種惡性循環(huán)，導(dǎo)致土地的價(jià)格被越推越高。而如今，“囤地”、“地王”的情況或?qū)⒉粡?fù)返。

　　據(jù)媒體報(bào)道，從北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息可以看到，2008年1月下旬和2月的土地成交價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià)；而2007年12月推出的土地中有17宗為住宅類用地，其中11宗為掛牌出讓，大部分成交價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起始價(jià)。

　　鄒毅認(rèn)為，IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停，將緊縮開發(fā)商的資金鏈。短期內(nèi)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有所減少，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)下降時(shí)，地價(jià)或?qū)㈦S之下降。

　　開發(fā)商改走“股權(quán)獲地”

　　隨著IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停，開發(fā)商可能會(huì)“曲線獲地”。實(shí)力房產(chǎn)企業(yè)會(huì)更傾向于股權(quán)收購(gòu)方式，間接獲得土地。

　　上海一位知名房地產(chǎn)公司高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，今年，公司將尋找機(jī)會(huì)獲得土地，但更期望通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式間接獲得土地。他表示，盡管股權(quán)收購(gòu)模式存在的風(fēng)險(xiǎn)較多，但由于當(dāng)前一級(jí)土地市場(chǎng)招拍掛的地塊大多位于中外環(huán)、甚至外環(huán)以外區(qū)域，因此，更希望通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式合作參與開發(fā)。

　　事實(shí)上，不少房產(chǎn)上市公司紛紛在其年報(bào)中寫道，將通過(guò)多種方式獲得土地。“今年，華潤(rùn)置地在上海將考慮通過(guò)多種途徑來(lái)增加土地儲(chǔ)備。”華潤(rùn)置地新上任的上海董事總經(jīng)理謝驥在啟動(dòng)2008年戰(zhàn)略品牌合作戰(zhàn)略會(huì)議上表示，今年在住宅用地外，還將考慮綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，但更傾向于通過(guò)招拍掛土地市場(chǎng)獲得土地。

　　局部房?jī)r(jià)可能松動(dòng)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。短期內(nèi)，開發(fā)商還是有一定的資金儲(chǔ)備的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該政策將對(duì)開發(fā)商的中長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生影響。

　　事實(shí)上，在獲得充足土地資源后，后續(xù)開發(fā)仍是對(duì)開發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)。泛海建設(shè)在2007年年報(bào)中表示，“為保證資金供給，滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金、拓寬融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模，通過(guò)銀行新增授信(貸款)以及項(xiàng)目銷售回款等措施解決資金問(wèn)題”。

　　從最近的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，部分開發(fā)商已經(jīng)加快了新推房源量。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周(3月14日-20日)，商品住宅(剔除動(dòng)遷房、配套房)的新增供應(yīng)量成為了今年最大的一周。上周全市新增供應(yīng)商品房(剔除動(dòng)遷房、配套房)面積為30.55萬(wàn)平方米，較前周增長(zhǎng)了41.17%。其中商品住宅的新增供應(yīng)面積也環(huán)比增長(zhǎng)了60.71%，為23.56萬(wàn)平方米。

　　鄒毅認(rèn)為，盡管開發(fā)商加速推盤，但購(gòu)房者仍處于觀望之中。從房?jī)r(jià)來(lái)看，上海中內(nèi)環(huán)以內(nèi)，房?jī)r(jià)仍將堅(jiān)挺。隨著地價(jià)回歸，房地產(chǎn)開發(fā)的終極產(chǎn)品——樓盤價(jià)格或?qū)㈦S之下調(diào)。外圍供應(yīng)量相對(duì)集中的區(qū)域，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。(李麗)