今年以來，一系列宏觀調(diào)控的重心明顯轉(zhuǎn)向住房保障，“90/70”旨在增加中小戶型中低價住宅的供應(yīng)，新增稅種意在抑投資、降房價，自9月底各地陸續(xù)出臺的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃更旗幟鮮明地把住房保障作為“重頭戲”。解決中低收入群體住房問題，已成為中央和各地政府下階段的重點(diǎn)工作之一。

　　方向和目標(biāo)都已明確，但并不代表一路坦途。國外經(jīng)驗(yàn)表明，住房保障這座山并不好爬，即使世界經(jīng)濟(jì)龍頭老大美國，也曾于上世紀(jì)60年代后期由于住房困難引發(fā)150多個城市的居民騷亂。再看我國經(jīng)驗(yàn)，早在1998年住房體制改革的文件中，已要求各地建立廉租房制度和形成以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系，結(jié)果卻是市場化如脫韁之馬，住房保障被淡化，利潤豐厚的大戶型流行和高房價肆虐也就在所難免。筆者認(rèn)為，在我國目前正在快速推進(jìn)住房保障建設(shè)的過程中，有三個宏觀方面的制約因素須予以重視并尋找解決的方法。

　　其一、地方政府運(yùn)作效率的制約。建立和完善住房保障制度，客觀要求地方政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，但房地產(chǎn)業(yè)有可能誘使某些官員權(quán)力尋租和滋生腐敗，由于法制觀念落后，房地產(chǎn)方面的立法目前難以對地方官員形成有效的約束機(jī)制。我國急需出臺一部《住宅法》或《住房保障法》，以大法的形式嚴(yán)格約束地方政府和官員，保證住房保障建設(shè)的有效推進(jìn)。

　　其二、產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的制約。建立和完善住房保障制度，還必須面對行政干預(yù)和住宅產(chǎn)業(yè)市場化之間客觀存在的矛盾。如果住宅產(chǎn)業(yè)市場化的速度很快，涉及面既廣又深，會導(dǎo)致房價漲速過快；反之，如果不顧市場機(jī)制的許多優(yōu)點(diǎn)，以住房保障為名義，大行行政干預(yù)之道，則極有可能傷害住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。只有處理好住房保障和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間的關(guān)系，才能持續(xù)健康地推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。

　　其三、政府財(cái)政收入水平的制約。建立一套完備的住房保障體系，離不開強(qiáng)大的政府財(cái)政支持，目前我國許多城市的財(cái)政承受力非常有限，而且財(cái)政支出的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)，跟住房保障所需的服務(wù)型財(cái)政體系距離較大。因此，對于住房保障，雖然可以多渠道融資，但政府必須綜合考慮財(cái)政收支平衡問題。

　　(來源：第一財(cái)經(jīng)日報 作者：楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員）