又有百億資金加入,國(guó)家隊(duì)“收房”提速!

又有百億資金加入,國(guó)家隊(duì)“收房”提速!

2024年08月14日 13:15 來(lái)源:國(guó)是直通車
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  文/龐無(wú)忌

  各大城市由國(guó)資入場(chǎng)收購(gòu)存量商品房的動(dòng)作正在加速。近期,珠海、廣州、深圳、沈陽(yáng)等多地密集披露相關(guān)計(jì)劃或進(jìn)展。

  國(guó)家隊(duì)“收房”是由地方國(guó)企出手,直接收購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源,用作保障性住房。今年5月17日,房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來(lái)力度空前的政策“組合拳”,其中,央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

  作為去庫(kù)存的重要舉措之一,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,國(guó)家隊(duì)“收房”既有助于保障性住房籌集、縮短建設(shè)時(shí)間,也可以有效消化市場(chǎng)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。不過(guò)這種直接去庫(kù)存的做法也面臨資金、價(jià)格、需求等多方面因素的挑戰(zhàn)。

  珠海的百億“大動(dòng)作”

  珠海市近日披露了一則金額逾百億的存量商品房收購(gòu)信息。珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司公告稱,擬與該公司控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司或其子公司開(kāi)展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù),總交易金額不超過(guò)120億元。

  華發(fā)集團(tuán)為珠海最大的綜合型國(guó)有企業(yè)集團(tuán),實(shí)際控制人為珠海市國(guó)資委。根據(jù)公告,收購(gòu)來(lái)的存量商品房將被用于增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給,助力珠海構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局。

  此外,深圳、沈陽(yáng)、廣州等多地近日也披露了地方國(guó)資入場(chǎng)收購(gòu)存量商品房的計(jì)劃或進(jìn)展。

  根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),截至7月底,全國(guó)已有超60城出臺(tái)國(guó)資收購(gòu)存量商品房用作保障房的政策,其中既有廣州、重慶、杭州、鄭州、長(zhǎng)沙、天津等超大特大城市,也有廬江、濟(jì)源等縣或縣級(jí)市。

  這一趨勢(shì)與相關(guān)部門的部署一致。6月20日,住建部召開(kāi)相關(guān)會(huì)議稱,推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,今年下半年,商品房收儲(chǔ)工作還會(huì)進(jìn)一步加速。

  “以需定購(gòu)”,用途明確

  記者梳理發(fā)現(xiàn),今年以來(lái),國(guó)資收儲(chǔ)存量房大都遵循“以需定購(gòu)”的原則,收儲(chǔ)后的存量房大致有三種用途:

  一是將收來(lái)的存量房用于增加租賃住房供給。

  珠海、重慶、南京等城市明確將收購(gòu)來(lái)的存量房用作租賃住房。今年2月,重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金收購(gòu)4207套房源并擬投入租賃市場(chǎng);6月底,重慶首個(gè)收購(gòu)存量房而來(lái)的租賃項(xiàng)目投入使用。

  今年以來(lái),南京市以南京安居建設(shè)集團(tuán)等為收購(gòu)主體啟動(dòng)了兩輪存量住房“以舊換新”。南京安居建設(shè)集團(tuán)此前透露,首批試點(diǎn)收購(gòu)2000套存量住房,計(jì)劃引入有資質(zhì)的單位進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)。

  二是將收來(lái)的存量商品房納入保障房體系。

  這是目前地方國(guó)企“收房”后的主流。比如:鄭州由當(dāng)?shù)卣疇款^,國(guó)資平臺(tái)城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)居民二手住房,之后再改造為保障性租賃住房。

  沈陽(yáng)市近日面向社會(huì)征集已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目,加快構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”房地產(chǎn)發(fā)展新模式,緩解新市民、青年人、工薪收入群體以及城市引進(jìn)人才的住房困難問(wèn)題。

  福州國(guó)有企業(yè)福州安住發(fā)展有限公司主要承接福州市收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的任務(wù)。據(jù)了解,此前該公司已收購(gòu)約5000套存量住房。近期,福州安住發(fā)展有限公司又以約2.7億元的價(jià)格打包收購(gòu)了154套住宅。

  8月7日,深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告,房源征集范圍為深圳市(不含深汕特別合作區(qū))范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等,優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目(房源)。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),目前已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告。

  越來(lái)越多地方披露收儲(chǔ)商品房的細(xì)則。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,以深圳為例,收儲(chǔ)商品房意味著開(kāi)啟了當(dāng)?shù)乇U戏俊耙再?gòu)代建”的模式。此次深圳的操作標(biāo)準(zhǔn)和其他城市相似,包括樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢(shì)、戶型匹配保障房要求、設(shè)施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。

  三是將收來(lái)的存量房用作定向安置房。

  廣州市增城區(qū)此前發(fā)布“關(guān)于廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”。根據(jù)公告,該鐵路項(xiàng)目擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為項(xiàng)目安置房源,并向社會(huì)征集符合條件的住宅房源(房企),再依照相關(guān)流程選定安置房源小區(qū)(房企)。

  收儲(chǔ)也面臨挑戰(zhàn)

  國(guó)資“收房”加速落地,但也面臨不少挑戰(zhàn)。

  中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確,“去庫(kù)存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力,同時(shí)也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供應(yīng)。

  不過(guò),在落地過(guò)程中,黃瑜提示,收儲(chǔ)標(biāo)的物選擇面臨一定挑戰(zhàn),收儲(chǔ)價(jià)格的確定是收儲(chǔ)達(dá)成的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題,如果價(jià)格過(guò)低,房企參與積極性會(huì)下降,如果價(jià)格過(guò)高,則政府難以算得過(guò)來(lái)賬。

  同時(shí),收儲(chǔ)可能會(huì)面臨供需錯(cuò)配問(wèn)題。從城市分布來(lái)看,在一些房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市,配售型保障房需求相對(duì)有限,國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)??赡茌^??;而在一些配售型保障房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市(一線和核心二線城市),市場(chǎng)庫(kù)存水平可能也不高,房企折價(jià)出售存量房的意愿也相對(duì)較低。

  此外,資金成本是影響商業(yè)可持續(xù)的重要因素。目前國(guó)企收購(gòu)存量商品房得到央行3000億元保障房再貸款支持,但再貸款年利率1.75%,若考慮商業(yè)銀行貸款利率上浮,則國(guó)企收儲(chǔ)的資金成本大約在3%左右。

  黃瑜指出,如果再考慮改造、運(yùn)營(yíng)等成本,實(shí)際成本可能更高。所以,在收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房等的過(guò)程中,需要財(cái)政貼息等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡。 

【編輯:劉陽(yáng)禾】
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